Đòn bẩy tài chính – một thuật ngữ có lẽ đã quá thân quen với những nhà đầu tư bất động sản lâu năm, việc sử dụng đòn bẩy hợp lý sẽ là cách hiệu quả để tạo ra lợi nhuận cao từ các khoản đầu tư bất động sản. Nhưng để áp dụng thành công phương thức đòn bẩy này để “tiền sinh ra tiền” không phải chuyện dễ dàng. Thế thì bí quyết ở đây là gì? Hãy cùng Nam Gia Phát tìm hiểu nhé.
Đòn bẩy tài chính là gì?
Trong vật lý học, khái niệm đòn bẩy được hiểu là cách sử dụng công cụ để khuếch đại sức mạnh của một người khi di chuyển đồ vật nặng. Tương tự như trong tài chính, đòn bẩy được dùng để giúp khuếch đại lợi nhuận đầu tư.
Đòn bẩy tài chính (Financial Leverage – FL) là chiến lược đầu tư sử dụng tiền đi vay làm nguồn vốn ban đầu. Các nhà đầu tư sẽ sử dụng nguồn vốn rủi ro này để tăng thêm sức mua và thu về những khoản lợi nhuận cao hơn.
Đòn bẩy tài chính hoạt động như thế nào?
Trong đầu tư bất động sản, bạn mua tài sản với mục tiêu tạo ra lợi nhuận tài chính bạn phải sử dụng đòn bẩy theo cách hợp lý để tối đa hóa lợi nhuận. Khi sử dụng đòn bẩy để lấy lợi thế, bạn có thể bỏ ra một ít hoặc thậm chí là không sử dụng bất kỳ chi phí nào và tận dụng các khoản vay nợ để kiếm lợi nhuận từ các khoản đầu tư tài chính của bản thân.
Nói một cách đơn giản, đòn bẩy là việc sử dụng nợ để tăng lợi nhuận tiềm năng từ các khoản đầu tư khác. Mặc dù đòn bẩy là một công cụ có giá trị trong đầu tư bất động sản, nhưng nó cũng ẩn chứa những mặt trái, đặc biệt là khi thị trường suy thoái. Cuối cùng, đòn bẩy cho phép bạn mua một tài sản có giá trị cao hơn tất cả khoản tiền bạn đang sở hữu.
Để giúp bạn hiểu một cách chi tiết về đòn bẩy tài chính, cùng xem qua ví dụ sau đây:
Thông thường, khi thực hiện một giao dịch bất động sản, bạn sẽ phải trả trước khoảng 20% tổng số tiền của tài sản. Cụ thể, nếu bạn định mua một tài sản trị giá 500.000 USD thì bạn phải trả trước ít nhất 100.000 USD. Khi sử dụng đòn bẩy, bạn sẽ vay khoản tiền còn lại và chỉ sử dụng một số tiền nhỏ của bản thân để thực hiện giao dịch.
Sau đó, giả sử tài sản của bạn có tỷ lệ tăng giá trị hàng năm là 5%, thì tài sản ròng của bạn sẽ đạt mức 525.000 USD sau một năm, qua đó giúp thu khoảng lãi tương đương 25.000 USD. Trong khi đó, nếu bạn đã sử dụng toàn bộ tiền mặt để mua ngay tài sản, bạn sẽ vẫn phải bỏ ra 100.000 USD cho việc trả trước. Tiếp đó, bạn sẽ thu lại khoản lãi 5000 USD sau một năm, dựa trên tỷ lệ tăng giá 5%. Con số này rõ ràng thấp hơn nhiều so với mức lợi nhuận 25.000 USD khi sử dụng phương pháp đòn bẩy.
Lợi ích của việc sử dụng đòn bẩy trong bất động sản
Theo các chuyên gia, việc sử dụng đòn bẩy tài chính là một trong những chiến lược quan trọng nhất của các nhà đầu tư, cho phép khách hàng mua được một tài sản giá trị lớn hơn, qua đó tối ưu tỷ suất lợi nhuận so với việc bỏ ra 100% giá trị tài sản.
Thông thường, khi sử dụng đòn bẩy tài chính thì khách hàng chỉ phải bỏ ra 10-30% trên tổng giá trị bất động sản. Theo ước tính thời gian gần đây, có khoảng 70% lượng khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính khi đầu tư bất động sản.
Một số lợi ích của việc sử dụng đòn bẩy trong bất động sản bao gồm lợi tức đầu tư của bạn sẽ cao hơn và khoản tiền bạn cần chi ra cũng ít hơn. Bên cạnh đó, bạn cũng có thể mua nhiều tài sản hơn bằng cách sử dụng đòn bẩy. Điều này sẽ dẫn đến việc bạn sở hữu nhiều dòng tiền hơn cũng như tận dụng được các lợi ích về thuế.
Về mặt thuế, khi tận dụng các khoản đầu tư bất động sản, bạn có thể tính khấu hao tổng chi phí bất động sản của mình chứ không chỉ riêng số tiền bạn đầu tư vào đó, nghĩa là bạn có thể nhận được những lợi ích đáng kể. Bạn cũng có thể giảm bớt các khoản tiền lãi cho những khoản vay của mình.
Rủi ro của việc sử dụng đòn bẩy trong bất động sản
Trên lý thuyết, đòn bẩy là chiến lược tốt để tăng trưởng lợi nhuận. Tuy vậy, trong thực tế, đòn bẩy tài chính được những nhà đầu tư bất động sản lâu năm đánh giá là công cụ phức tạp. Bởi xét theo kịch bản tốt, việc sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ giúp lợi nhuận của các khoản đầu tư cao hơn nhiều so với trường hợp không vay nợ. Thế nhưng nếu ở kịch bản xấu, việc sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ làm cho tình trạng lỗ của nhà đầu tư sụt giảm mạnh hơn. Cá nhân hoặc doanh nghiệp vay nợ càng nhiều, thì mức độ “tiêu cực” càng lớn.
Ngoài ra, các nhà đầu tư có thể gặp rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản, cụ thể như sau:
✔ Sự ngưng đọng vốn: yếu tố quan trọng nhất trong việc áp dụng đòn bẩy tài chính đó là “đánh nhanh thắng nhanh”. Trong trường hợp nhà đầu tư tính toán sai lệch về đầu tư bất động sản sẽ khiến cho việc mua bán bất động sản đó gặp khó khăn, gây ra sự ngưng đọng vốn và lãi suất. Đối với các nhà đầu tư không có vốn cố định thì đây sẽ là dấu chấm hết cho việc kinh doanh nhà đất của họ.
✔ Không biết lựa chọn khoản vay: đối với người kinh doanh nhà đất dựa trên đòn bẩy tài chính thì việc lựa chọn nguồn vay tài chính là điều tối quan trọng quyết định 50% sự thành công của thương vụ. Sở dĩ như vậy bởi vì mức lãi suất cho vay vốn mua bán nhà đất của các ngân hàng đưa ra đều rất cao khoảng từ 7-11%, cao hơn rất nhiều so với vay vốn thông thường. Mặt khác, mỗi ngân hàng đều có những chính sách cho vay ưu đãi như (FDI, ODA…) việc thiếu hiểu biết và không biết tận dụng những nguồn vay này cũng khiến cho lợi nhuận của bạn bị giảm đi hoặc rủi ro tăng cao hơn.
✔ Biến động thị trường: có thể thấy thị trường bất động sản ở nước ta còn nhiều biến động khiến cho giá cả nhà đất lên xuống thất thường. Những biến động này có tác động nhất định vào đòn bẩy tài chính khi vay mua nhà đất. Trong trường hợp, giá cả nhà đất tụt dốc hoặc đóng băng thì phương pháp đòn bẩy hoàn toàn phản tác dụng.
Có thể nói sử dụng đòn bẩy trong kinh doanh bất động sản để sinh lời là một hình thức táo bạo. Phương pháp này, có những tác động đan xen lên thị trường bất động sản nước ta. Một mặt làm xuất hiện thêm nhiều đại gia bất động sản mới, mặt khác khiến cho tình hình kinh doanh, mua bán nhà đất càng trở nên bất ổn và khó kiểm soát. Các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định sử dụng phương pháp này để đầu tư bất động sản. Chúc bạn thành công!
Thúy Vy
