Trước khi đặt bút ký vào bản hợp đồng thuê nhà, chủ nhà và khách thuê cần nắm rõ đầy đủ các thông tin trong hợp đồng để đảm bảo quyền lợi và tránh các tranh chấp không đáng có có thể xảy ra trong tương lai.
Tìm hiểu thông tin nhà đầu tư
Hãy xem xét kỹ càng thông tin của nhà đầu tư, trước khi đến gặp trực tiếp, nên xem xét lịch sử giao dịch trên những trang đăng tin của chính chủ nhà cũng như mức độ uy tín. Người thuê có thể hỏi thăm thêm thông tin từ những người sống xung quanh khu vực để biết thêm về thông tin của nhà cho thuê và chủ đầu tư. Khi gặp trực tiếp để trao đổi giao dịch, người thuê nên lưu ý thêm những giấy tờ liên quan sau:
+ Giấy tờ chứng nhận sở hữu nhà cho thuê từ cơ quan chức năng, hoặc giấy ủy quyền (nếu thuê nhà từ môi giới, trung gian).
+ Giấy tờ tùy thân của chủ nhà giúp người thuê nắm được thông tin về chủ nhà, thuận tiện tiến hành làm hợp đồng thuê nhà hoặc giải quyết các tranh chấp về sau.
Công chứng hợp đồng thuê nhà
Cần công chứng hợp đồng thuê nhà để tránh rủi ro. Tuy pháp luật không còn bắt buộc nhưng thực tế cho thấy việc công chứng hợp đồng thuê nhà sẽ đảm bảo giá trị pháp lý tốt hơn cho đôi bên.
Vấn đề pháp lý
Thực tế thường thấy việc thuê trọ diễn ra rất đơn giản; chủ nhà ở, người đang quản lý nhà ở… thừa phòng ở là đăng thông báo cho thuê phòng trọ. Sinh viên, người lao động nhận thấy thông báo còn phòng trọ, cho thuê phòng trọ… là vào đăng ký thuê, mà không biết rằng nhà cho thuê phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện nhất định. Theo Luật Nhà ở 2014 tại Điều 118 thì nhà ở cho thuê phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
- Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
- Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp – thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.
- Trường hợp nhà ở không đáp ứng các điều kiện nêu trên sẽ không đảm bảo điều kiện có hiệu lực của giao dịch, giao dịch cho thuê nhà ở có thể bị Tòa án tuyên bố vô hiệu khi vi phạm điều cấm của luật.
Lưu ý trường hợp nhà sắp thuê thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; thì bạn cần hỏi rõ chủ nhà về việc ngân hàng có cho phép cho thuê căn nhà hay không. Thông thường, trong thỏa thuận thế chấp thường nêu rõ nếu không có sự chấp thuận của ngân hàng, căn nhà không được sử dụng vào mục đích cho thuê.
Nếu việc cho thuê nhà không được sự chấp thuận của ngân hàng và chủ nhà ngừng chi trả tiền thế chấp, khách thuê sẽ mất quyền thuê nhà khi ngân hàng thu hồi quyền sở hữu nhà ở. Khách thuê cũng có khả năng mất luôn khoản tiền kí quỹ ban đầu. Nên tốt nhất khi xem xét biết nhà đang thuộc diện tranh chấp thì không nên thuê.
Hợp đồng thuê nhà phải rõ ràng
Soạn thảo các điều khoản hợp đồng thuê nhà là một trong những bước quan trọng nhất trong một quá trình thuê nhà. Người thuê nhà thường sẽ gặp nhiều khó khăn để hiểu cặn kẽ tất cả các điều khoản trong hợp đồng. Sau đây là những lưu ý tuyệt đối nên nhớ trước khi đặt bút ký vào bản hợp đồng thuê nhà.
Hợp đồng cần nêu rõ các điều khoản liên quan đến việc cho thuê như sau:
- Kỳ hạn thuê (theo năm hay theo tháng)
- Ngày bắt đầu và ngày hết hạn thuê
- Những điểm cần chú ý trước ngày kết thúc hợp đồng
- Khách thuê có ý định tiếp tục thuê nhà khi hết hạn hợp đồng hay không
- Có “điều khoản phá vỡ hợp đồng” cho phép các bên chấm dứt hợp đồng sau một thời gian nhất định do xảy ra các sự cố hay không.
Trong trường hợp hợp đồng đưa ra lựa chọn tiếp tục thuê nhà sau ngày hết hạn, thỏa thuận cần nêu rõ thời gian cho phép khách thuê quyết định có thuê tiếp hay không, thời hạn và các điều khoản cho thuê mới (ví dụ, phí thuê căn hộ sẽ được tính dựa trên mức phí thuê hiện tại hay tùy thuộc vào thỏa thuận mới giữa hai bên).
Thỏa thuận cho thuê cũng nên bao gồm những điều khoản sau:
- Tiền thuê nhà
- Tiền thuê nhà theo tháng, theo quý, theo năm
- Tiền thuê nhà có bao gồm các khoản chi phí khác như phí đỗ xe, phí quản lí,…
- Thời điểm thanh toán trước khi thuê nhà (ví dụ vào một ngày nhất định trong tháng)
- Phương thức thanh toán (tiền mặt, chuyển khoản,…)
- Nếu người thuê nhà không trả tiền đúng thời hạn có bị xem là không chi trả tiền thuê nhà và có chịu hình thức phạt hay không.
Tiền đặt cọc
Dù là hợp đồng thuê nhà đơn giản, nhưng người thuê cần phải lưu ý nhất định phải có mục về khoản tiền cọc được nêu trong nội dung hợp đồng. Đây là khoản tiền đặt cọc khi làm hợp đồng, cần lưu ý để tránh mất khoản tiền này sau khi đã ký kết thuê nhà.
Khi chủ nhà không muốn tiếp tục cho thuê và yêu cầu lấy lại nhà thì cần có điều khoản quy định sẽ phải đền bù gấp đôi số tiền cọc nếu chủ nhà thu hồi nhà trước thời hạn trong hợp đồng.
Hy vọng một vài lưu ý mà namgiaphat.com mang lại sẽ giúp bạn cho bạn dễ dàng và thuận lợi hơn trong quá trình ký kết hợp đồng. Chúc bạn thành công!
Thúy Vy
